입주자대표회의의 하자보수청구권과 구분소유자의 하자담보추급권(광주지방변호사회보 화제의 판례 원고

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작성자 관리자 작성일2013-09-13

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대법원(2011. 3. 24. 선고 2009다34405 판결) “입주자대표회의가 공동주택을 건축·분양한 사업주체에 대하여 하자보수청구를 한 경우, 이를 입주자대표회의가 구분소유자들을 대신하여 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사한 것으로 볼 수 없다.”
 
구분소유자의 하자담보추급권과 입주자대표회의의 하자보수청구권은 근거 법령과 입법 취지 및 권리관계의 당사자와 책임 내용 등이 서로 다른 전혀 별개의 권리이므로, 특별한 사정이 없는 한, 입주자대표회의가 공동주택을 건축·분양한 사업주체에 대하여 하자보수청구를 하였다고 하여 이를 입주자대표회의가 구분소유자들을 대신하여 하자담보추급권, 즉 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사한 것으로 볼 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2009다34405 판결).
 
즉, 대법원(주심 전수안 대법관)은 “구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것) 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 입주자대표회의가 아니라 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것이다. 구 주택건설촉진법(1994. 1. 7. 법률 제4723호로 개정되기 전의 것) 제38조 제14항 및 구 공동주택관리령(1993. 12. 2. 대통령령 제14014호로 개정되기 전의 것) 제16조 제2항이 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는데 그 취지가 있을 뿐, 구분소유자의 하자담보추급권과 입주자대표회의의 하자보수청구권은 그 근거 법령과 입법 취지 및 권리관계의 당사자와 책임 내용 등이 서로 다른 전혀 별개의 권리이므로, 특별한 사정이 없는 한, 입주자대표회의가 공동주택을 건축·분양한 사업주체에 대하여 하자보수청구를 하였다고 하여 이를 입주자대표회의가 구분소유자들을 대신하여 하자담보추급권, 즉 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사한 것으로 볼 수는 없다. 또한 사업주체가 입주자대표회의에 대하여 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령에 의한 하자보수책임을 승인하였다고 하더라도, 이로써 사업주체가 구분소유자들에 대하여 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의한 하자담보책임까지 승인하였다고 볼 수도 없다.”고 하였다.
 
이러한 전제하에 “아파트의 입주자대표회의가 당초 자신이 직접 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 의한 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 가진다는 전제하에 손해배상을 구하는 소를 제기하였다가 그 후 구분소유자들에게서 위 손해배상청구권을 양도받았음을 이유로 채권양도에 의한 손해배상청구를 예비적으로 추가하자 시공회사 측이 양도받은 손해배상청구권의 제척기간 도과 항변을 한 사안에서, 입주자대표회의가 시공회사들에 여러 차례에 걸쳐 보수공사를 요구한 사실이 있다는 사정만으로 입주자대표회의가 구분소유자들을 대신하여 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사한 것으로 단정하여 위 제척기간 도과 항변을 배척한 원심판결에 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것) 제9조에 규정된 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 행사와 제척기간에 관한 법리오해 등의 잘못이 있다.”면서 원심판결 중 예비적 청구에 관한 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원인 서울고법으로 환송하였다.
 
한편, 원심은 “이 사건 아파트를 신축·분양한 사업주체인 피고(대한주택공사의 소송수계인 한국토지주택공사)가 1993. 12.경까지 구분소유자들에게 이 사건 아파트의 인도를 마쳤으나, 그 후 잦은 하자가 발생하여 입주민들의 보수요청이 잇따르자 입주자대표회의인 원고(장암주공2단지 입주자대표회의)는 피고 및 피고보조참가인(주식회사 효자건설)을 비롯한 시공회사들에 여러 차례에 걸쳐 하자보수를 요구한 사실, 이에 따라 시공회사들은 하자보수를 실시한 후 원고로부터 하자보수완료확인서를 작성·교부받았음에도 이 사건 아파트의 공용부분에 여전히 원심판결 별지 하자 목록 기재와 같은 하자가 남아 있는 사실, 원고는 당초 자신이 직접 구 집합건물법 제9조에 의한 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 가진다는 전제하에 2003. 11. 3. 이 사건 소를 제기하였다가 그 소송이 환송전 원심에 계속 중이던 2006. 3.경 이 사건 아파트 구분소유자들 1,070세대 중 786.1세대로부터 위 손해배상청구권을 양도받았음을 이유로 2006. 4. 3. 위 채권양도에 의한 손해배상청구를 예비적으로 추가하는 취지의 준비서면을 제출한 사실, 그런데 원고의 주위적 청구를 배척한 환송전 원심판결 부분은 그에 대한 상고가 기각됨으로써 이미 분리·확정된 사실 등을 인정한 다음, 구 집합건물법 제9조에 의하여 준용되는 민법 제670조와 제671조의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간에 해당되고, 이 사건 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 민법 제671조 제1항 단서가 적용되어 그 하자담보책임기간은 인도 후 10년이므로, 원고가 이 사건 양수금청구를 예비적으로 추가하는 내용의 준비서면을 제출한 2006. 4. 3.은 이 사건 아파트의 인도일인 1993. 12.경으로부터 기산하면 10년의 제척기간이 경과한 후임이 역수상 명백하지만, 원고가 피고 및 피고보조참가인을 비롯한 시공회사들에게 여러 차례에 걸쳐 보수공사를 요구한 것은 구분소유자들을 대신하여 한 것이라고 보아야 하므로 결국 구분소유자들이 구 집합건물법에 의한 자신들의 하자보수청구권을 재판 외에서 포괄적으로 행사하였다고 봄이 상당하다고 판단하여, 원고가 구분소유자들로부터 양도받은 이 사건 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 제척기간이 도과되었다는 피고의 항변을 배척하였다(서울고법 2009. 4. 23. 선고 2008나44179 판결).
 
집합건물법에 의한 하자담보추급권, 즉 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것으로 입주자대표회의의 하자보수청구권과 별개의 권리이므로, 집합건물 구분소유자가 제척기간 이내에 하자담보추급권을 행사하여야 한다는 점을 명확히 하였다는 측면에서 의미 있는 판례이다.

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