[광주부동산전문변호사 최정희]상가임대차 기간 5년 지났어도 건물 철거할 정도 아니면 ‘상가권리금 회수’기회 보장

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작성자 변호사 작성일2020-10-17

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광주부동산전문변호사 최정희상가임차인에게 계약갱신요구권이 없는 경우에도 상가 건물을 철거할 정도의 재건축 필요성이 증명되지 않는다면 상가임차인에게 권리금 회수 기회를 보장해줘야 한다는 서울고법 판결이 나왔다(서울고법 20192025330 판결).

 

서울고법 민사33부는 상가 임차인 A씨가 부동산 임대업체 B사를 상대로 낸 손해배상청구소송(20192025330)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "피고는 19800여만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다.

 

A씨는 20107월부터 서울의 한 상가에서 미용실을 운영했다.

B사는 2015년 이 건물을 인수한 뒤 2017A씨에게 이 상가건물이 40년이나 된 노후건물이라 재건축이 필요하다는 이유로 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보했다.

이에 대해 A씨는 가게를 넘겨받으려는 신규 임차인과 권리금 계약서를 작성한 뒤 B사에 새로운 임차인과 임대차계약을 맺어 달라고 요청했다.

B사는 A씨의 총 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신청구권이 없을 뿐만 아니라 건물을 재건축을 해야한다면서 A씨에게 권리금 회수기회 보호에 관한 요구권이 없다는 이유로 거부했다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 권리금과 관련해 '임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료할 때까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해선 안 된다'고 규정하면서, 다만 '건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우' 등은 예외로 하고 있다. 현행 상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않으면 행사할 수 있지만, 2017년에는 이 기간이 10년이 아니라 5년이었다(2018. 10. 16. 개정).

 

결국 A씨의 권리금을 회수할 수 있는 권리금 양도양수 계약은 무산됐고, A씨는 계속해서 미용실을 운영하면서 B사가 신규 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해했다며 손해배상소송을 냈다. 이에 대해 B사는 A씨가 무단으로 건물을 점유·사용하고 있다며 맞소송을 냈다.

 

1심과 2심은 모두 상가임대차법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단했다. 한편, 대법원도 "구 상가임대차법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법에 따라 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다"고 판결한 바 있다(대법원 2017225312,225329 판결).

 

하지만 권리금 회수 기회 보장 의무의 예외인 재건축과 관련한 쟁점에서는 1,2심의 판단이 달랐다.

1심은 B사가 주장한 건물 재건축 필요성을 인정해 신규 임차인과의 계약 체결을 거절한 것이 정당하다고 판단했다. 하지만 항소심 재판부는 건물을 철거할 정도가 아니라면 권리금 회수 기회를 보장해야 한다고 했다.

 

재판부는 "B사가 주장하는 '건물 뒤편에 전선 등이 어지럽게 널려 있고 여기서 화재가 발생한 적이 있다'는 것이나, '기와지붕이 깨지거나 떨어져 나가 있다'는 것은 B사가 건물 유지·보수·관리를 제대로 하지 않았다는 점을 드러낼 뿐"이라며 "유지·보수·관리를 제대로 해도 건물 대부분을 철거하거나 재건축해야만 안전사고를 예방할 수 있다고 할 만한 우려가 있어 보이지는 않는다"고 밝혔다. 또한 "B사가 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차 계약 체결을 거절할 당시 상가건물에 대규모 공사가 필요하다고 판단하는 자료도 A씨에게 충분히 제공했다고 보기 어렵다"고 설명했다.

 

이에 따라 "상가건물의 노후·훼손 등 안전사고 우려가 있었다고 인정하기 부족하므로 임차기간 5년이 지나도 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다""B사는 A씨에게 19800여만원을 지급하라"고 판시했다.

 

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