상가 임차인이 새 임차인 주선 못했더라도 권리금 손해배상 청구 가능한 경우

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작성자 변호사 작성일2019-07-11

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상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하려고 했는데도 임대인이 정당한 이유 없이 이를 거부했다면, 상가 임차인은 새 임차인을 특정하지 않았더라도 임대인을 상대로 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상 청구를 할 수 있다(대법원 2018다284226 판결 참조).

 

갑은 2012년 을로부터 상가를 임차해 커피전문점을 운영했다. 을은 2016년 10월경 갑에게 "상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다"고 통보하였다. 

갑은 을에게 "자신이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해달라. 그렇지 않으면 을 아들이 직접 커피점을 운영할 계획이라는 뜻을 밝혀달라"는 내용증명을 보냈다. 이에 을은 "갑으로부터 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획"이라고 답했다.

한편, 갑은 권리금 6,000만 원을 받고 신규임차인을 구해 을에게 소개하려 했는데, 을이 상가를 직접 사용하겠다고 밝히자 신규임차인 물색을 그만 두었다. 이후 갑은 을에게 상가를 인도했고, 을은 커피전문점을 개업했다.

이에 갑은 을을 상대로 "신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못해 손해를 입었으니 3,700만 원을 배상하라"고 소송을 제기했다.

 

재판부는 "옛 상가건물 임대차보호법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 한다. 그러나 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 임대인이 정당한 사유 없이 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우까지 임차인에게 새로운 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과로 부당하다"고 판시했다.

 

그러면서 "이처럼 특별한 사정이 있는 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절은 법이 정한 '정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'에 해당한다. 따라서 임차인은 임대인에게 권리금 회수 해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다"고 했다.

 

더불어 "임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없다는 점을 확정적으로 표시했는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단해야 한다"고 판시했다.

 

반면, 1심과 2심은 "임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구를 하려면 신규임차인을 주선했거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 한다"면서 "임대인이 신규임차인과 계약 체결 거절 의사표시를 했더라도 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 임대인은 손해배상책임을 부담하지 않는다고"고 원고패소 판결했다.

 

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