부동산매매계약 가계약금, 계약금과 계약 해제시 위약금

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작성자 변호사 작성일2018-09-17

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<광주 부동산전문변호사> 최근 부동산 가격의 급등으로 인해 부동산 매매계약 후 매도인이 부동산 매매계약을 파기하는 사례들이 급증하고 있습니다. 그런데, 매수인이 가계약금만을 지급한 상태에서 매도인이 매매계약을 파기할 경우, 매수인이 매도인으로부터 위약금을 받을 수 있는지 그리고 매도인이 지급해야 하는 위약금의 기준이 무엇인지가 문제됩니다.

 

매매대금이 특정되었는지 여부에 따라 법률효과가 달라지므로, 구체적인 사례를 통해 알아보겠습니다.

 

1. 매매대금이 특정되지 않은 경우

 

매수인 갑은 특정 지역의 아파트를 매수하기로 마음먹고 부동산중개사무소에 5억 원 이하 매물이 있으면 연락을 달라고 요청하였습니다. 이후 부동산중개사무소는 매수인 갑에게 아파트 매물이 나왔고 매매가격은 잘 조절해 보겠다면서 급매물이니 매수할 뜻이 있으면 가계약금으로 500만 원을 우선 입금하라면서 매도인 계좌를 알려주었습니다. 매수인 갑은 위 아파트를 매수하기 위해 부동산중개사무소에서 알려준 매도인 을의 계좌로 500만 원을 입금하였고, 부동산중개사무소에 전화를 하여 가계약금 입금 사실을 알렸고, 매매대금과 지급시기에 대해서는 매매계약서를 작성하면서 정하기로 하였습니다.

 

그런데, 매도인 을은 매매계약 당일 가계약금 500만 원을 돌려주면서 아파트 값이 더 상승할 것 같으니 매매하고 싶지 않다며 계약을 체결하지 않겠다고 하였습니다.

 

이 경우 매수인 갑은 매도인 을을 상대로 위약금을 받을 수 있을까요, 받을 수 있다면 위약금은 얼마나 될까요.

 

매매계약이 성립되려면 매매계약의 내용을 이루는 모든 사항에 대해 당사자 간에 합의가 있을 필요까지는 없지만 적어도 매매계약의 본질적인 사항이나 중요사항인 매매대금과 목적물에 대해 구체적인 합의가 있어서 특정되어야 합니다. 그런데, 사안의 경우 매매대금이 특정되지 않아서 매매계약이 성립했다고 볼 수 없습니다.

따라서 매수인 갑은 매도인 을에게 매매계약의 효력을 주장할 수 없으므로 매도인으로부터 가계약금 500만 원을 돌려받는 것으로 만족해야 합니다.

 

2. 매매대금이 특정된 경우

 

매수인 갑과 매도인 을이 아파트 매매대금을 5억 원으로 하기로 합의하고, 계약금에 대해서는 매매계약서 작성 당일에 매매대금의 10%, 중도금에 대해서는 1개월 뒤 남은 금액의 절반을 각 지급하기로 정하고, 다음날 매매계약서를 작성하기로 했습니다. 매수인 갑은 당일 '가계약금' 명목으로 500만 원을 매도인 을의 계좌로 입금했습니다.

 

그런데, 매도인 을은 다음날 매수인 갑에게 "집값이 더 오를 것 같아 매물을 거둬들여야겠으니 계약은 없었던 일로 하자"고 말하면서 가계약금의 2배인 1000만 원을 주면서 계약을 체결하지 않겠다고 하였습니다.

 

이 경우 매수인 갑은 매도인 을을 상대로 위약금을 받을 수 있을까요, 받을 수 있다면 위약금은 얼마나 될까요.

 

이 사안은 매매대금과 목적물, 중도금 지급 시기와 방법이 모두 특정된 상태이므로 매매계약이 성립됐다고 볼 수 있습니다.

 

부동산 매매에 관한 가계약 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 잔금 지급시기가 정해지지 않았더라도 매매계약은 성립한다는 게 판례의 태도입니다(대법원 2006. 11. 24. 선고 200539594 판결).

한편, '가계약금'도 계약 성립 이후에 주고받은 금원이므로 '계약금의 일부 지급'이라 봐야 하는데, 계약금 계약의 경우 계약금 일부 지급만으로는 계약이 성립되지 않는다는 대법원 판례가 있습니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 200773611 판결).

또한 대법원은 매도인이 계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 돼 부당하기 때문에 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하다고 판시했습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014231378 판결).

 

결국 매도인 을은 매수인 갑에게 가계약금으로 지급받은 500만 원의 배액인 1,000만 원만을 돌려주고서 계약금 계약에 따른 해제를 주장할 수 없고, 매수인 갑으로부터 계약금 전액인 5,000만 원을 모두 지급받는 것을 전제로 계약금의 배액인 1억 원을 매수인 갑에게 지급해야 약정 해제권을 행사할 수 있을 뿐입니다.

 

 

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